自宅も生前贈与でお得になる？生前の不動産名義変更の落とし穴と認知症への備え方【PT・FP・行政書士が解説】

行政書士の相談会で、このようなご質問をいただきくことがあります。

結論からお伝えすると、ご自身が住んでいる土地・建物を生前に子どもへ贈与することは極めて慎重に判断すべきであり、安易な実行は絶対におすすめできません。

一見すると「早めに名義を変えておけば相続時の財産が減らせて安心」と思える生前贈与ですが、実は税金面でも、将来の介護・暮らしの面でも、取り返しのつかない大きなデメリットが存在するからです。

今回は、理学療法士（PT）・2級FP技能士・行政書士の視点から、不動産の生前贈与に潜むリスクと、知っておくべき真実をわかりやすく解説します。

【税金面の落とし穴】生前贈与で「逆に損する」3つの理由

「節税になる」と思って行った生前贈与が、結果として相続よりも遥かに高い税金や手続費用を生んでしまうケースは少なくありません。

相続時の強力な特例「小規模宅地等の特例」が使えなくなる

日本の税制には、被相続人の住居や事業用の土地に高額な相続税がかかると、親族らがそれらの財産を引き継ぐことができなくなります。それを防ぐため、一定の条件を満たした宅地については、相続税に関わる評価額を減額してくれる「小規模宅地等の特例」があります。

この特例はご自宅の土地だけでなく、事業用や賃貸用のアパートの土地などにも適用できます。例えばご自宅（特定居住用）の場合、土地面積330平方メートルまでを上限として、相続税の評価額を最大80％減額することが可能です。

利用区分	対象となる宅地等の種類	限度面積	減額割合
居住用	特定居住用宅地等（自宅など）	330㎡	80%
事業用	特定事業用宅地等／特定同族会社事業用宅地等（店舗・工場など）	400㎡	80%
	貸付事業用宅地等（アパート・駐車場など）	200㎡	50%

（例）地積200㎡・相続税評価額3000万円の特定居住用土地等　
　　　3000万×20%　→　600万円の評価額に減額

これのおかげで、多くのご家庭で自宅にかかる相続税が大幅に軽減されています。

しかし、生前贈与で子どもに名義を変更してしまうと、この「小規模宅地等の特例」は原則として利用できなくなります。節税のつもりが行った贈与のせいで、将来使えるはずだった絶大な税制優遇を自ら捨ててしまうことになるのです。

名義変更にかかる「登録免許税」が相続の5倍高くなる

不動産の名義を変更（登記）する際には「登録免許税」という税金がかかりますが、その税率には大きな差があります。

• 相続による名義変更： 不動産評価額の 0.4%
• 生前贈与による名義変更： 不動産評価額の 2.0%

つまり、名義変更の手続き費用だけで生前贈与は相続の「5倍」の税金を納めなければなりません。

（例）固定資産税評価額3,000万円の不動産
　　相続：3000万円×0.4%＝12万円
　　生前贈与：3000万円×2.0%＝60万円

相続ならかからない「不動産取得税」が発生する

不動産を取得した際にかかる「不動産取得税」も大きな違いがあります。相続人に対する相続で不動産を引き継いだ場合、不動産取得税は非課税（ゼロ）です。

しかし、生前贈与（および死因贈与契約）によって不動産を取得した場合は、軽減措置が適用された場合でも3%（本則4%）の不動産取得税が課税されます。登録免許税の高さと相まって、手続きにかかる初期コストだけで数百万円単位の損をしてしまう可能性があるのです。

（例）固定資産税評価額3000万円の土地　→　3000万円×3%＝90万円

【PT視点のアドバイス】名義変更で「介護・住み替え資金」がなくなる落とし穴

数多くのご高齢な方を見てきた理学療法士として、税金面以上のリスクとして見逃せないのが「将来の住まいと介護資金の身動きが取れなくなるリスク」です。

「自宅を売って施設に入る」という選択肢が消える

高齢になり、膝や腰を痛めて自立した生活が難しくなった際、自宅を売却して高齢者住宅や介護施設の入居一時金に充てるケースは非常に多く存在します。

将来、自宅を売却して施設入居資金に充てる際、一定の条件を満たせば税制上の大きな控除（居住用財産の3,000万円特別控除など）を使える可能性があるため、売却費用を入居一時金に充てたいときには非常に助かります。

しかし、名義を子どもに変えてしまっていると、所有権が子供にうつっているため、親は家を売却するという選択肢や税制上の優遇を活用できなくなるリスクがあります。

子ども都合のリスク（離婚・事業失敗・認知症）に巻き込まれる

名義が子どもに移った後に、子ども自身に人生のトラブル（事業の失敗・負債、離婚による財産分与、あるいは子ども自身の病気や認知症）が発生した場合、親が住んでいる自宅が差し押さえられたり、売却されて住む場所を失う危険性すらあります。

「子どものため」と思って渡した自宅のせいで、自分自身の医療・介護・住み替えの資金計画がすべて崩れ、最後まで自分らしい人生の選択権を行使できなくなってしまうのです。

収益物件（アパート等）の場合は生前贈与が有効なケースも

ここまで「自宅」の生前贈与のリスクをお伝えしてきましたが、アパートやマンションなどの「収益物件」については話が変わります。

収益物件を生前贈与することで、将来得られる家賃収入が子どもの資産となり、親の相続財産の膨らみを抑える（相続税対策になる）効果が期待できるケースがあるためです。

ただし、賃貸不動産の贈与には「貸付事業用宅地等の特例」との兼ね合いや、贈与税（暦年課税・相続時精算課税制度）等の複雑な計算が絡みます。個別の節税額のシミュレーションや税務判断については、必ず税理士などの税務の専門家へご相談いただく必要があります。

まとめ：生前贈与ではなく「適切な生前対策」を選びましょう

不動産の生前贈与は、税金面でも、将来のライフプラン（医療・介護費用の確保）でも、多くのリスクを抱えています。

「子どもに迷惑をかけたくない」「将来のトラブルを防ぎたい」という目的であれば、生前贈与を選ぶ必要はありません。

• 遺言書の作成： 自分が亡くなった後の不動産の承継先を法的に確定させることができる。
• 家族信託の活用： 将来認知症になった場合に自宅を売却・処分して施設に入居する方針とする場合、家族信託であれば任意後見契約のように家庭裁判所の許可待ちに阻まれず、子どもがスムーズに自宅を売却して介護費用に充てられる。
  ※任意後見契約のみでは居住用不動産の売却に家裁の許可が必要となり、迅速な売却が難しくなるケースがあります

このように、生前に名義を手放さなくても、家族を守り、自分の資金と住まいを最後まで確保できる正しい法的手続き（生前対策）が存在します。

当事務所（小倉南健康終活行政書士事務所）では、単なる手続き代行にとどまらず、元理学療法士としての「将来の健康・介護リスク」と、行政書士・FPとしての「法務・資産保護」の両面から、あなたとご家族にとって最適な生前対策をご提案しています。

「自宅の名義をどうすべきか迷っている」「自分に合った生前対策を知りたい」という方は、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。